房地产估价规范_范文大全

房地产估价规范

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【优秀范文】房地产估价规范

问题一:中华人民共和国国家标准房地产估价规范的估价方法

5.1 估价方法选用5.1.1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。5.1.3根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由。5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法。5.1.5收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法。5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。5.1.7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。5.2市场比较法5.2.l运用市场比较法估价应按下列步骤进行:1搜集交易实例;2选取可比实例;3建立价格可比基础;4进行交易情况修正;5进行交易日期修正;6进行区域因素修正 7进行个别因素修正;8求出比准价格。5.2.2运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容:1交易双方情况及交易目的;2交易实例房地产状况;3成交价格;4成交日期;5付款方式。5.2.3根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求:l是估价对象的类似房地产;2成交日期与估价时点相近,不直超过一年;3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。5.2.4选取可比实例后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一,其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容:1统一付款方式;2统一采用单价;3统一币种和货币单位;4统一面积内涵和面积单位。注:1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。2不同市种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。5.2.5进行交易情况修正,应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例:l 有利害关系人之间的交易;2急于出售或购买情况下的交易;3受债权债务关系影响的交易;4交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易;6相邻房地产的合并交易;7特殊方式的交易;8交易税费非正常负担的交易; 9其他非正常的交易。注:1 当可供选择的交易实例较少,确需选用上述情形的交易实例时,应对其进行交易情况修正; 2对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负担的税费下的价格。5.2.6进行交易日期修正,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下,可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断,给予调整。5.2. 7进行区域因素修正,应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括:繁华程度,交通便捷程度,环境、景观,公共配套设施完备程度,城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时,应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较,找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。5.2.8进行个别因素修正,应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下......余下全文>>

问题二:中华人民共和国国家标准房地产估价规范的不同估价目的下的估价

6.0. l房地产估价按估价目的进行分类,主要有下列类别: 1 土地使用权出让价格评估; 2房地产转让价格评估; 3房地产租赁价格评估; 4房地产抵押价值评估; 5房地产保险估价; 6房地产课税估价; 7证地和房屋拆迁补偿估价; 8房地产分割、合并估价; 9房地产纠纷估价; 10房地产拍卖底价评估; 11企业各种经济活动中涉及的房地产估价; 12其他目的的房地产估价。6.1土地使用权出让价格评估6.1.1 土地使用权出让价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法)、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。6.1.2土地使用权出让价格评估,应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估,应采用公开市场价值标准,招标和拍卖出让的价格评估,应为招标和拍卖底价评估,参照6.10房地产拍卖底价评估进行。6.1.3土地使用权出让价格评估,可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。6.2房地产转让价格评估6.2.1房地产转让价格评估,应依据《中华人民v共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。6.2.2房地产转让价格评估,应采用公开市场价值标准。6.2.3房地产转让价格评估,宜采用市场比较法和收益法,可采用成本法,其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。6.2.4以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时应符合国家法律、法规的规定,其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益价值,并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中予以说明。6.3房地产租赁价格评估6.3.1房地产租赁价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》人城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估,应采用公开市场价值标准。住宅的租赁价格评估,应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规走的租赁政策。6.3.3房地产租赁价格评估,可采用市场比较法、收益法和成本法。6.3.4以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋,其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中予以说明。6.4房地产抵押价值评估6.4.1房地产抵押价值评估,应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、〈城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。6.4.2房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。6.4.3房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。依法不得抵押的房地产,没有抵押价值。首次抵押的房地产,该房地产的价值为抵押价值。再次抵押的房地产,该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。6.4.4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,可采用下列方式之一处理: 1 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。 2用成本法估价,价格构成中不应包括土......余下全文>>

问题三:1999年的房地产估价规范是gb/t标准 是强制性标准对吗

不是,是推荐性规范。

问题四:最新的房地产估价规范是哪 一个

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问题五:中华人民共和国国家标准房地产估价规范的估价程序

4.0.1自接受估价委托至完成估价报告期间, 房地产估价应按下列程序进行: l明确估价基本项; 2拟定估价作业方案; 3搜集估价所需资料; 4实地查勘估价对象; 5选定估价方法计算; 6确定估价结果; 7撰写估价报告; 8估价资料归档。4.0.2明确估价基本事项主要应包括下列内 l 明确估价目的; 2明确估价对象; 3明确估价时点。注:1 估价目的应由委托方提出; 2明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况; 3估价时点应根据估价目的确定, 采用公历表示,精确到日;4在明确估价基本事项时应与委托方共同商议,最后应征得委托方认可。4.0.3在明确估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容: 1拟采用的估价技术路线和估价方法; 2拟调查搜集的资料及其来源渠道; 3预计所需的时间、人力、经费; 4拟定作业步骤和作业进度。4.0.4估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料,并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面: 1对房地产价格有普遍影响的资料; 2对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料; 3相关房地产交易、成本、收益实例资料; 4.反映估价对象状况的资料。4.0.5估价人员必须到估价对象现场,亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时搜集补充估价所需的其他资料,以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。4.0.6完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

问题六:中华人民共和国国家标准房地产估价规范的估价原则

3.0.1房地产估价应遵循下列原则: 1 合法原则; 2最高最佳使用原则; 3替代原则; 4估价时点原则。3.0.2遵循合法原则,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。3.0.3遵循最高最佳使用原则,应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用,估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明: l保持现状前提:认为保持现状继续使用最为有利时,应以保持现状继续使用为前提估价; 2转换用途前提:认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提估价; 3装修改造前提:认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价; 4重新利用前提:认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价; 5上述情形的某种组合。3.0.4遵循替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。3.0.5遵循估价时点原则,要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

问题七:2015房地产估价规范与旧版有何区别

GB/T 50291-2015 房地产估价规范,修订主要有:

问题八:房地产估价规范 gb/t50291-1999 和 gb/t50291-2015 有什么区别

区别大了去了,几句话是说不清楚的,自己买一本来看不就知道了。

问题九:中华人民共和国国家标准房地产估价规范的估价结果

7.0.1对不同估价方法估算出的结果,应进行比较分析。当这些结果差异较大时,应寻找并排除出现差异的原因。7.0.2对不同估价方法估算出的结果应做下列检查: l计算过程是否有误; 2基础数据是否准确; 3参数选择是否合理; 4是否符合估价原则; 5公式选用是否恰当; 6选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。7.0.3在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后,应根据具体情况计算求出一个综合结果。7.0.4在计算求出一个综合结果的基础上,应考虑不可量化的价格影响因素,对该结果进行适当的调整,或取整,或认定该结果,作为最终的估价结果。当有调整时,应在估价报告中明确阐述理由。

问题十:中华人民共和国国家标准房地产估价规范的介绍

国标准房地产估价GB/T50291一1999(1999年6月1日起实施)中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一1999(一九九九年六月一日起执行)

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