商品房买卖流程_范文大全

商品房买卖流程

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【专家解析】商品房买卖流程

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问题一:房屋买卖交易流程是什么

(1)、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 (7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

2、二手房交易十项注意

(1.)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

(2.)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

(4).土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

(5.)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,......余下全文>>

问题二:购买商品房需要什么流程

买房先签认购书并交纳定金是售楼过程中的习惯做法。

购书约定了房屋的房价、

户型、定金金额并约定购房者在限定

时间内签订正式合同,否则视为违约,定金不退还,因此在与

开发商签订认购书前可向有经验的人士请教,

尽量将问题考虑

清楚周全。

三、签订正式合同

1

、您应该带着签订合同所需的身份证、按揭资料在约定的时

间来开发商的售楼处签合同。签订《商品房买卖合同》是购房

过程中最重要的环节,您的权利和义务尽在其中,一旦签订即

受法律的约束。

因此在签订合同之前,

要仔细阅读合同的条款,

即使对合同条款有不同意见,在目前来说也尚不能修改,但要

熟知条款的内容。签订合同完毕,您如果是办理按揭,还需和

银行签订贷款合同并缴纳保险费。

2

、合同备案。一般来说,双方自签订合同

30

日之内,开发商

会持你的合同到项目所在地的房地产管理部门进行合同备案。

但现在是网上签订合同,所以一般在提交之后就已备案完成。

第四步:付款及贷款方式

现在的付款方式包括一次性付款、

分期付款、银行贷款三

种不同的付款方式。如果您收入颇丰手头宽裕,

又有足够的购

房款,那么,不妨采取一次性的付款方式,通常能享受到开发

商给予的最优惠的价格;如果您手头没有足够的资金支付房

款,有一定的支付潜力,可选择分期付款,但目前许多开发公

司都取消这一付款方式;

如果上述两种方式都不适合您,您就

只能选择银行贷款了(包括商业性贷款、

公积金贷款和组合贷

款)

第五步:新房入住

新购房屋入住程序大体可分为:入住条件,房屋验收、办

理物业管理手续。

一、入住条件

第一、必须取得建筑工程竣工验收备案表;

第二、必须取得商品房面积实测技术报告书;

第三、预售合同中约定的其他交付条件。

二、房屋验收

对所购商品房进行验收主要应该注意以下几点:

第一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无

开裂现象;

第二、

核对买卖合同上注明的设施、

设备等是否有遗漏,

品牌、

数量是否相符;

第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正

常使用‘

第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;

第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题;

第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不

能收楼的,

要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖

章。

三、办理物业管理手续

必须办的物业管理手续有以下几项:

1

、签署《管理公约》

《管理公约》的内容由开发商依据国家

的法律、法规与政策要求而制定,并经房屋管理部门批准。如

果业主认为管理公约的内容有的条款不公平,可以保留意见。

因为,该公约属临时性质,在以后的业主大会可以进行修改。

2

、交付物业管理费用。

3

、签署小区各项管理守则,如装修管理、卫生管理、停车管

理、治安管理等。

第六步:办理产权证

在您办完上述的几种手续后,

要敦促开发商尽快办理产权

过户手续,使您获得合法的产权证,

“房屋所有权证、契证、

土地使用证”

(简称三证)是您最终取得房屋所有权所必须的

权属证明。

一、当您购买的商品房可办证时,首先需携带《商品房买卖合

同》及购房收据原件(若收据遗失,则须到开发公司财务处查

询遗失收据的时间、编号、金额,后登报申明遗失,具体情况

可咨询开发公司财务)到开发公司办理面积差价补退,

签定补

充合同,收据更换发票的手续。

办妥上述手续后,您方可办理“三证”过户手续,也就是

将开发公司名下的产权转移到您的......余下全文>>

问题三:关于新房买卖流程

你的产证还没下来,只需要把合同改了就可以,你还有贷款然后找个中介 给你垫资过户然后中介收取一定的手续费,下面就是买卖过程中需要交的税,不一定十分准确但差不多就这个数字了,希望能帮上你。

契税:(买方交)

首次购买90平米(含)以下的普通住房,契税税率:1%

普通住房契税1.5%;非普通住房3%;公司、其他组织买房:3%;设计用途非住宅:3%;赠予3%

营业税:(卖方交)

满5年的普通住房免征;不满5年的普通住房以及满5年的非普通住房为差额的5.5%;

不满5年的非普通住房全额的5.5%;

印花税:

目前免征;买卖双方任一方是单位的,印花税0.1%;

非住宅类0.1%

土地增值税:(卖方交)

个人、住宅类交易目前免征。

个税:(卖方交)

不满5年的房产上市出售,个税为全额的1%或者差额的20%,营业税按照差额征收,个税就也要按照差额的办法征收。

目前部分区,业主的房子要是继承来的,或者受赠来的,再上市出售,就要交全额20%的个税具体区域请遇到继承、赠与情况时联系相应的过户专员。

如果用契税票或发票等票据参照房产是否满5年,就必须按照差额征收的办法计算个税,而不能使用全额1%的计算方法。

赠予:非直系亲属要交全额1%的个税,直系亲属免征。(各区不一致,具体电话咨询)

登记费:(买方交)

房本设计用途为住宅的(包括公寓、别墅、车库和住房在一个房本上):80元/件

房本设计用途为非住宅的(包括写字楼、公寓办公、商铺、单独车库、酒店式公寓等):550元/件

备注:

商品房是否满5年认定凭证为房本或契税票;

成本价房是否满5年认定凭证为房本或原购房契约和发票;

提供的票据应地址、姓名与产权证一致。

问题四:商品房过户手续流程及费用?

两种办法办理房屋产权过户 ;

一、按房屋产权赠与办理房屋产权过户;

1、姐姐和姐夫带《身份证》《户口簿》《结婚证》《房屋所有权证》《姐妹关系证明》和妹妹带《身份证》《户口簿》《婚姻证明》一同到当地公证处办理《房屋产权赠与合同》公证,然后再带上述手续到当地房屋产权登记部门办理房屋产权过户手续,将该房屋产权过户到妹妹名下即可。

2、过户费用;

(1)公证费;按房价2%缴纳,

(2)评估费:按房价0.5%缴纳。

(3)契税;按房价3%缴纳

(4)土地增值税;按房价1%缴纳。

(5)所得税;按房价1%缴纳

(6)房屋产权登记费:80.00元。

二、按房屋买卖办理过户;

1、姐姐、姐夫带《身份证》《户口簿》《结婚证》《房屋所有权证》和妹妹带《身份证》《户口簿》《婚姻证明》一同到到当地房屋产权登记部门办理房屋产权交易过户手续,将该房屋产权过户到妹妹名下即可。

2、过户费用;

(1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以处按房价3%缴纳

(2)营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.5%缴纳。

(3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。

(4)所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)

(5)房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳

(6)房屋产权登记费:80.00元。

(7)房屋评估费;按评估额0.5%缴纳

三、采用哪种办理你自己选择。

问题五:请问个人房屋买卖流程

如你找中介,他们知道该这样办的。如自己卖,先叫买方给你还清银行贷款,提出房产证,到房产交易中心交易。需要证件:房产证,土地证,双方身份证。有协议的和公证书的一并交与房产交易重心。

问题六:买新房子的流程是什么?

寒~~ 你买的房子其实就已经抵押给银行了~不需要另外的抵押~担保人的话 除非鼎不是所买城市的户口或者你不能提供收入证明~买房流程是很简单的~售楼小姐会告诉你滴~

问题七:房产过户流程

畅户有两种方式,一是赠与过户,第二是买卖过户,如果该房产受让者今后打算转让,建议还是买卖过户,赠与过户免交营业税和所得税,契税和工本费还是要交,赠与还需办理公证手续,今后再次转让需交20%的所得税。办理过户需买卖双方夫妻本人(未婚开未婚证明)到场,带房产证、双方身份证、户口、婚姻证明,去房管局查档(核实是否二套房),签订一个买卖合同备案,缴纳相关税费,然后凭查档单、缴费凭证,以及上述材料办理。 以下是二手房买卖过户的费用,请参考。

1.契税:二套房或144平米以上契税为3-4%;首套房1.5-2%;90平米以下1%。

2.营业税 ● 成交价的5.5% (满5年免交)----办理赠与公证后没过五年也可以免交。

3.个人所得税 ● 成交价的1%

4.交易手续费 ● 6元/M2;

5.转移登记费 ● 80元/件

6.产权证查档、房产证贴花● 50元左右

综上,因为你们是直系亲属,接受赠与后再转让20%的个人所得随时可以免掉的,房产证办理时间一般是一个月。

问题八:房屋买卖过户流程

二手房交易过户的流程:

先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到),在合同里面都写明你们双方的约定,比如怎么付款,分几次付款,一般都是签了买卖合同首付给他3成,然后去房地产交易中心过户,过户当日付6成,等你拿到产证后给他最后的1成。

过户的手续不复杂,只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证,就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场,要签字的,如一方不去的话要去公证处作委托的!

一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月,其他无分别,总的时间是,签好合同当天就可以去过户(带齐资料),过户好后20个工作日拿到新的产证,其他再交接一下水电费就可以了。

本资讯来自:中原资讯网

参考资料:www.gzcentaline.com.cn

问题九:新房购买都有那些流程?

一、 买房子时注意的事项:

1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》,并在其资质规定的业务范围进行开发的;

2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;

3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格,项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期,落实了拆迁安置,落实了物业管理,并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。

4、在签订合同时,一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》(示范文本),该合同文本内容比较全,并且规范;二是注意把开发商承诺的内容写进合同。

5、如果你买的是住宅,在交房时,要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

办房地产权证时应该注意: 产权产权面积和合同面积是否相同,如果不同,可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理,另外办理了《房屋所有权证》后,还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外,还有交易费和测量费,是应该开发商出的,但是开发商经常利用购买人不熟悉法规,转嫁给购买人.

二、购房流程

购买商品房流程第一步:签订认购书

商品房正式销售工作开始后,一般会设立售楼处,购房人在认可本项目后,可到售楼处签订认购书,并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况,并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

签订认购书是商品房销售程序的一个环节,买卖双方签订认购书的主要内容包括:

(1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。

(2)认购物业的楼层;户型;房号;面积。

(3)房价。包括单价;总价。

(4)付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。

(5)认购条件。包括:定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户,签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

当签订完认购书后,销售方应给购房人《签约需知》,以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括:

(1)项目法律文件:国有土地使用证号、销售许可证。

(2)购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。

(3)房款支付方式。

(4)购房应缴纳的税费说明:印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

购买商品房流程第二步:签订买卖契约

购房人在签订认购书后,应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括:内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环,契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份,其中正本贰份,开发商和购房人各执壹份。副本贰份,开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括:

(1)土地使用证号及使用年限

(2)商品房销售许可证号

(3)房产名称及购房人购买房产的类型

(4)所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期

(5)房价款。包括单价和总价

(6)付款方式

(7)双方违约条款

(8)保修条款

(9)买方接受物业管理公司管理条款

(10)预售登记

(11)房屋转让

(12)房屋过户

(13)纠纷、争议的解决方式

(14)......余下全文>>

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