土地还原利率_范文大全

土地还原利率

【范文精选】土地还原利率

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【专家解析】土地还原利率

【优秀范文】土地还原利率

问题一:什么是土地还原率

土地还原利率大概有三种方法:

(1)安全利率加风险调整值法:还原利率=无风险利率(通常采取银行存款利率或者国债利率)+风险调整值(该项目对应于你采取的存款利率或者国债利率的风险报酬,具体计算中=贝他系数*(市场平均风险报酬率-无风险利率)

(2)市场提取法

(3)投资风险、报酬排序插入法

在实际的工作中,土地还原利率现在通常取值为5.5%---10%,具体根据你在评估时的具体项目决定,比如是何种性质的土地、你采用的收益的方法、是单纯的土地还是房地结合、房屋的具体情况等等。

问题二:什么叫房地产还原利率?

收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益,以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。此方法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法之一。

由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性,使用者在占有某块土地时,土地不仅能提供现时的纯收益,而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益,以一定的适当的还原利率折算为现在价值的总额时,它即表现为该土地的实质价格,也是适当的客观交换价值,这就是收益还原法的原理。

当土地纯收益每年不变、还原利率每年不变且大于零、土地使用年期为n年时,收益还原法的计算公式为:

P=a/r[1-1/(1+r)n]

式中:p—土地价格;

a—土地纯收益;

r—土地还原利率;

n—使用土地的年期或有土地收益的年期。

收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格,它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物或是房地产的估价。

收益还原法的估价程序为:(1)计算总收益;(2)计算总费用和折旧费、房屋收益等;(3)计算土地纯收益;(4)确定合适的还原利率;(5)选择公式求算地价。

问题三:什么是“资本化率”和“还原利率”

又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率,通常用百分比表示,按年计算则称为年利率。其计算公式是:

利息率= 利息量 / 本金

利息率的高低,决定着一定数量的借贷资本在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素,主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施,政府为了干预经济,可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期,降低利息率,扩大货币供应,刺激经济发展。在膨胀时期,提高利息率,减少货币供应,抑制经济的恶性发展。

问题四:收益还原法的土地还原率是怎么确定的

土地还原率不太好确定,现一般采取安全利率加风险调整值法来确定。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影响因素等。一般土地还原率取5%-7%的多。

问题五:土地还原率的介绍

土地还原率=土地年纯收益/土地价格。可以通过市场比较或同期银行利率比较确定土地还原率。对于土地出租者来说,只有当他出卖土地获得的货币存入银行,至少能够带来和原来地租收入一样多时,他才愿意出卖土地。

问题六:判断题:土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。错在什么地方?

土地还原率=土地年纯收益/土地价格 应该是年纯收益吧 土地还原率就是土地还原利率

问题七:土地还原利率与折现率的区别联系

无形资产的经济寿命与收益现值法的评估参数的匹配

一、无形资产经济寿命的概念

经济寿命是指一项资产有效使用并创造收益的持续时间。经济寿命的结束是指使用一项资产不再获利,或使用另外一项资产可获得更大收益。经济寿命与使用寿命不同,资产的使用寿命是指一项资产从安装使用到最终报废的期间,而不管它是否能有效使用并创造收益。

二、无形资产寿命的特点

无形资产同有形固定资产相比,其寿命具有以下特点:

1.无形资产的经济寿命与自然寿命距离较大。但同法定(合同)寿命联系密切。决定无形资产价格的是经济寿命,在经济寿命期间无形资产不仅具有使用价值,而且能够为它的控制主体带来收益。但是无形资产使用中大量存在这样一种情况,即无形资产虽能实现较高生产率,但由于普遍采用等原因,并不能为持有者带来额外的收益,这时我们称无形资产被使用的时间为自然寿命。显然,无形资产的有效期间即自然寿命通常远远超过它的经济寿命。这说明无形资产剩余经济寿命的评估,主要应直接根据其能带来额外收益的时间来评估。而不同于有形固定资产的经济寿命。

许多无形资产具有明显的法律或合同寿命,比如,专利、版权、租赁权、供货合同与销售合同专营权等,由法律(合同)规定了其有效期或保护期。在某些情况下,法律寿命仍然存在,但由于技术更新,原有的专利技术即使继续经营使用,也不能带来额外收益,这时,它的经济寿命即宣告结束。评估者要分析实际情况,以确定剩余经济寿命与相应的法律(合同)寿命是否一致。但无论如何,法律(合同)寿命是非常重要的参考因素,

2.无形资产损耗仅仅存在无形损耗。有许多知识性资产,特别是科学定理,其基本原理作为知识财富,永葆辉煌,并不存在实际"损耗"。所以,无形资产的无形损耗,完全是从相对意义上来说,仅仅是从知识运用的替代性、积累性、更新和发展的角度来说,仅仅是从它为持有者带来收益的角度来说,而不是说知识不存在了。

无形资产往往有实物载体或实物凭据,作为实物会有有形损耗,这种损耗与评估无形资产的剩余经济寿命无关。

3.无形资产的无形损耗有两种形态。一种是新的,更为先进、适用或效益更高的无形资产的出现,使原有无形资产贬值。第二种是因为传播面积逐渐扩大,无形资产所带来的市场或价格、成本方面的优势逐渐消失,无形资产逐渐贬值,当全面普及时,它的交换价值优势完全丧失。第一种无形损耗使新的无形资产替代旧的无形资产,这样,被替代的无形资产同时丧失价值和使用价值,为无形资产的自然寿命和经济寿命划上了句号。第二种无形损耗并不是现实发生的,它还具有使用价值,并且在更为广泛地使用,社会效益很大,它的价值也没有丧失。但是,由于它不能为持有者带来额外收益,不具有独占性,从而也不能作为无形资产来评估,这也使无形资产的经济寿命结束。

4.无形资产的寿命是时间的函数。由于无形资产的损耗仅仅是无形损耗,而无形损耗往往与被估无形资产的存在和实际使用无关。例如,知识性资产的贬值主要是由于科学技术的发展,而各种具有法定(合同)年限的权利本来就是一定时期的权利,即无形资产每闲置一年与高强度地利用一年,对它的剩余寿命的影响是等同的。这与有形固定资产的剩余寿命不同,有形资产的寿命受使用强度和保修状态的影响很大。

三、无形资产经济寿命的评估

(一)法定(合同)年限法

无形资产的相当一部分是因受法律和合同的特定保护,才形成企业控制的资产,如专利的年限,因此法定保护年限,就是经济寿命的上限。合同规定有效期的情形也是一样.一般说,版权、专利权、专营权、进出口许可证、生产许可证、购销合同、土地使用权、矿业权、租赁权益、优惠融资条件、税收优惠等,均......余下全文>>

问题八:土地还原率7%,房屋还原率9.6%,则房地产综合还原率可能为?

哥们,你这个题目肯定是个选择题!因为根据你提供的信息根本无法计算出其综合还原率!

根据公式:综合还原率=7%*m+9.6%*n

m为土地价格占房地产价格的比例,n为房屋价格占房地产价格的比例。m+n=1

当你取m=0时,则综合还原率为9.6%;当你取n=0时,则综合还原率为7%。

综上,你这题的房地产综合还原率在(7%,9.6%)这个范围内,超出了这个范围就错了,所以选择答案的时候不能选择这个范围外的!

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