收益还原法_范文大全

收益还原法

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问题一:如何使用EXCEL计算收益还原法

我百度了一下收益还原法,

当土地纯收益每年不变、还原利率每年不变且大于零、土地使用年期为n年时,收益还原法的计算公式为: P=a/r[1-1/(1+r)n] 式中:p—土地价格; a—土地纯收益; r—土地还原利率; n—使用土地的年期或有土地收益的年期。

那如果是这个公式,可以利用excel函数去实现。

问题二:土地评估如何用市场法和收益还原法

1、土地评估用市场法比较常见,因为现在国有土出让的比较多,案例也多。

2、土地评估用收益还原法,基本上是不可能的,因为土地收益很难测算,如果是土地出租,一般租金是相当低的,而且出租用途与土地的规划用途无关,无法体现其真正用途的价值。如果,土地上建成房子后的的收益,那就是剩余法,而不是收益还原法。

问题三:收益还原法的土地还原率是怎么确定的

土地还原率不太好确定,现一般采取安全利率加风险调整值法来确定。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影响因素等。一般土地还原率取5%-7%的多。

问题四:什么是还原率?

资本化率又称还原利率,据我所知,资本化率是指一个国家的资本市场规模占整个国家GDP的比率

还原利率=安全利率+行业平均风险系数*个别风险附加值

资本化率(又称还原利率)的确定是一个值得探讨的问题。资本化率很难确定其是否准确、是否科学。我的处理方法是看别人的报告,估价对象、估价标的,了解它是怎样一个物业,然后看结果。结果是否正确是我要判断的。结果正确了,技术测算过程可看可不看,许多技术测算报告存在错误,但结果是没问题的。反之,技术测算报告的结果出现问题,那么技术测算的过程肯定存在问题。在实践过程中,我们看了很多房子,估价师要现场查勘某一物业后初步判断这物业到底值多少钱。然后是收集资料进行测算。我们碰到很多商业性房地产的物业,有很大一部分进行数据处理,无论是还原利率、纯收益、经营成本费用,表面上随意性很大,但它内在的东西是不变的。我们对某些数据判断确定其是否正确,也就是要看对一个数据增减一个百分点是不是有一定的理由。首先,价位在市场中能否站得住脚;其次,某一数据的采用和处理是否有相应的理论问题。收益还原法在资本化率的确定时,按照我们的估价规范,是有几种方法: 1、市场抽取法

这个方法,我们需要知道物业的市场价位,然后要知道它的租金,它实际每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益,所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法,但在实践上有很大的难度。有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例,我何必再用收益还原法呢?直接用市场比较法不就行了。”即使有许多的交易案例,如果报告要做得漂亮,还是要用几种方法,特别是对大的项目。对一个大型项目来说,在有条件的时候,一份报告应该是一本书,它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析,运用几种方法来论证一个价位,这是很不简单的。从市场抽取法来说,从它的本源来说,租金是决定收益价格的,这是根本性的问题。租售比在一定的程度上有它的道理。 2、投资组合法 特殊情况、特殊要求下我才会使用。因为有两个变量是没法确定的。比如说个人自有资金的期望报酬率、个人自有资金的期望投资收益率,不是社会性的,没有可信性。第二个是贷款比例的问题,这个房子100万,你贷60、70万,银行放贷70%,还是50%,这个方法是加权平均法,在操作上是很简单,两个数字加权平均乘一乘加起来,还原利率就确定了。一般情况下不太会采用。 3、租售比确定法 即物业租金和售价的比例,要注意的是,租金是毛收益,不是净收益。在《房地产估价基本理论与方法》中,怎样评定租金?最好的方法是市场比较法,用同类的楼房市场租金。没有案例可比,要计算租金价格,用成本法。简单的道理,土地的价格*还原利率(投资收益率)+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用,结果得出这个房子的合理年租金。任何一个商业性房地产只要经租的,就有租金资料。这一租金要甄别是客观租金还是个别租金。用反算的方法确定租售比问题可以参考,前提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位,这是一个综合性的素质的问题。做房地产估价师要对从上海市东北到大杨浦、西北到莘闵地区、北面到顾村,南面越过黄浦江到康桥,这么大范围内各种不同类型、各种不同档次的房地产,要了解,对市场要熟悉。在这过程中,如价格无法把握,结果自己也没有把握。

二、安全利率调整法的具体运用

资本化率=安全利率+风险系数

问题五:收益还原法中计算总费用时折旧费究竟要不要算?

这个主要是考虑的项目不同所导致的。

你可以看一下这个具体的介绍。

60.216.103.146/...A8.doc

问题六:求解收益还原法这题

“运营费用第一年8万元此后每年会在上一年的基础上增长2%”总费用递增是不是纯收益就是按2%递减,这个公式合适吗?疑惑啊……

问题七:土地评估的收益还原法为什么总费用中包括折旧费?

当估价对象是土地时,土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益,这时建筑物的折旧则应包含在建筑物的纯收益中扣除掉,而土地成本的分摊则作为土地纯收益的一部分不予扣除。 这样的说明不知道你明白不?

问题八:收益还原法的公式问题??

简单的说,划拨土地无年限,出让土地有年限。土地还原率不变且大于零,土地使用年期无限的土地价格计算公式:P=a/r.P为土地价格,a为土地纯收益,r为土地还原率。土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式为:P=a/r*[1-1/(1+r)n次方]。n为使用土地的年期或有土地收益的年期。

参考资料:土地估价理论与方法

问题九:平均年收益,收益还原法,现值指数计算题

a:300*0.9091+500*0.8264+700*0.7513+1000*0.683=1894.84; b:900*0.9091+800*0.8264+500*0.7513+200*0.683=1991.56; 因a

希望采纳

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