承租人的优先购买权_范文大全

承租人的优先购买权

【范文精选】承租人的优先购买权

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【专家解析】承租人的优先购买权

【优秀范文】承租人的优先购买权

问题一:承租人的优先购买权的问题。

律师解答:

优先购买权又称先买权,是指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。

关于价格问题:只有在价格条件相同前提下,才能保障在优先购买权行使的同时,维护出卖人的利益,实现法律公平、合理的精神。但这里的价格是指在公平、合法的前提下形成的价格,若该价格条件是在乘人之危、欺诈、胁迫或恶意串通等情况下形成的,则不得成为先买权人购买的“相同价款”。此时先买权人可以申请人民法院以市场价格作为购买价格。

所以优先购买权是成立在条件相同的基础之上的。

问题二:为什么承租人享有优先购买权

承租人优先购买权属于民法上之优先权制度,在大陆法系,德国民法典对其有明文规定。我国古代也存在相关类似规定,至民国时期,更是将其规定于民法典之中,现在我国台湾地区民法仍沿袭之。这是由法律渊源的。

合同按照对象可以分为双边合同和单边合同这两种.双边合同就是我们经常所接触到的一般合同,因为我们平时所签的合同都是关于双方的合同,也就是签合同的双方都需要付出自己的对价,换句话说就是双方都要向对方承诺并履行。但对于单边合同来说,那就不需要双方都作出承诺,只需要一方作承诺,另一方不需要,但需要一某种行为去作为条件,这样才能使单边合同成立.唬般我常见的单边合同就像寻物启事一样,一般寻物人都会提出承诺会以什么报答,当拾到物的人就以交还给寻物人这行为报答,这时的合同就成立.所有单边解除和双边解除的原因就在于此,合同是否是双方互相承诺。

祝你好运

问题三:承租人与共有人谁的优先购买权更优先

共有人的优先购买权更优先。共有人是基于物权而产生的优先权,而承租人是基于债权而产生的优先权。根据物权优先于债权的原则,因此共有人的优先购买权要优先盯承租人的优先购买权。

问题四:房屋租赁中承租人的优先购买权

这个题目很有现实意义。在日常生活中有很多此类问题,但实际操作中很难把握。因为在交易过程中,房东要价都很高,租房者开始肯定不认可,而且房东也不可能随时与租房者通报信息。待房东与他人讲好价,租房者当然就没有机会了。租房者要想优先购买,只有自己勤与房东沟通,及时掌握“火候”,而且要做好多花钱的准备。浮请注意:房东知道租房者想买时,也会利用这个砝码有意太高价格,反正有人兜底,待没别人接洽时,租房者才有机会。

问题五:承租人优先购买权的案例

侵犯承租人优先购买权及赔偿标准之认定: 原告:上海远大学习广场教育科技有限公司(以下简称远大教育公司)。被告:上海泰润房地产开发有限公司(以下简称泰润房产公司)。第三人:严某某。 原告远大教育公司诉称:原、被告曾于2008年3月就国顺路126-3号店铺房屋(以下简称系争商铺)订立租赁合同,约定原告承租该处326.01平方米房屋,租赁期限自2008年3月8日至2013年3月8日。同时,合同约定,在租赁期内,被告方如需出售该房屋,要提前三个月通知原告,原告在同等条件下享有优先购买权。租赁合同订立后,双方按约履行。2009年7月,被告告知原告,被告已将房屋出售给第三人,以后的房租由新的产权人(即第三人)收取。原告当即提出异议。2009年9月,原告从第三人处取得产权证复印件,明确获知房产已经转让。现原告认为被告未提前三个月向原告征询对系争商铺的买受意见,侵害了原告得优先购买权,故请求判令被告赔偿其出售给第三人的房价与审理中法院评估房价现值的差价及2009年7月至判决日止的租金损失。 被告泰润房产公司辩称:不同意原告诉讼请求。被告曾在出售前口头通知原告欲出售系争商铺和政本路115-117号商场(以下简称政本路商铺)事宜,但原告表示不愿意购买,被告才与第三人签订《备忘录》,将系争商铺和政本路商铺两处打包出售给第三人,因原告在2009年7月三方开协调会之前知道系争房屋出售情况后未提出异议,所以被告没有侵犯原告的优先购买权。关于房屋出售价格,虽然系争商铺买卖合同的单价定为人民币(以下币种均为人民币)15,800元、总价515万元,但按系争商铺与政本路商铺统算,合同单价为2万元。第三人严某某述称,被告与第三人在2009年4月已经就房屋买卖进行协商,于2009年5月11日达成协议,即打包购买两处商铺,捆绑总价26,584,308元,2009年5月13日先就系争商铺签订买卖合同,为了避税、贷款方便才把总价写成515万元,而政本路商铺因资金问题约定于2009年底签订,且第三人也如约支付了部分款项,故第三人是将系争商铺和政本路商铺两处商铺打包购买,实际交易均价为2万元/平方米。2009年7月,三方开过协调会,明确房屋转让条件、价格,原告当场表示不购买,故原告已经放弃优先购买权,不存在损失。 法院经审理后认为:本案的争议焦点有二:一、对被告是否履行合同约定的通知义务,乃至是否违约侵犯原告优先购买权;二、如确认被告侵犯原告优先购买权后应以何种标准衡量原告的损失。关于焦点一,租赁合同约定“在租赁期内,被告如需出售该房屋,应提前三个月通知原告,原告在同等条件下有优先购买权。”故考察被告是否侵犯原告优先购买权,关键在于“提前三个月通知”及“同等条件”两个衡量标准。根据查明的事实,被告仅提供员工证明,在2009年3-4月间口头征询过原告意见,原告不予认可,且根据合同约定,被告应该在出售前三个月通知,但被告有确切证据证明的询问均发生在系争商铺产权交易过户之后的,故即使存在口头的通知,被告仍违反合同约定,对被告主张出售前履行了通知义务,法院不予采信。至于被告认为原告曾在系争商铺过户给第三人后,要求出具发票,以此主张原告接受房屋另行出售的事实,并放弃了优先购买权。对此,法院认为,首先,被告未对此节事实提供证据证明,之后三方对于2009年7月协调会的内容也说法不一,不能得出被告主张的结论;其次,即使原告曾准备接受第三人的租金发票,也只能认为原告在该时段得知被告与第三人另行出售系争商铺的事实,不能等同于被告出售前尽到通知义务,及出售后原告放弃主张优先购买权,且事实上,原告也在知晓房屋......余下全文>>

问题六:中国法院网部分承租人是否有优先购买权

基于最大化地保持租赁物在交易中经济价值、使用价值的稳定性、连续性、安全性的目的,《合同法》第230条、《关于民法通则的意见》(以下简称《意见》)第118条均承认了承租人的优先购买权。但因其立法技术和理论上的不成熟,在司法实践中引起了诸多争议,很有必要进行深入的研究和探讨。 案例: A公司承租了B所有的厂房数间,期限为10年,租赁期间,B因资金周转不灵,在没有告知A公司的情况下将该厂房以1000万的价格卖给了C公司,C公司也知道A一直在承租该厂房的事实。 A公司得知后,以B和C公司侵犯其优先购买权为由,诉至法院,要求确认B与公司的买卖合同无效,并主张由其以1000万元的价格优先购买该厂房。在诉讼过程中,B辩称与C公司的买卖合同已经撤销,B也不再打算出卖该厂房,A公司享有优先购买权的条件消失,请求驳回A公司的所有诉讼请求。 针对上述承租人优先购买权的案例,在理论实践中提出以下几个问题: 一、承租人优先购买权是何种法律性质? 对于承租人优先购买权的法律性质,理论上主要有期待权说、形成权或附条件形成权说、请求权或债权说和物权说四种不同的观点。 笔者认为,就承租人优先购买权的本质而言,其应当是一种请求权或债权。因为期待权是指法律要件未充分具备而尚未取得的权利。而承租人的优先购买权,只有在特定的法律事实出现,即当出租人出卖房产时,承租人才能实际行使;在出租人未将房产出卖的情况下,承租人的优先购买权只能处于期待权状态,不能真正实现。 同时,出租人在出卖房产时,如果有第三人参与购买,承租人的优先购买权就不是一种期待权,而是一种既得权;如果没有第三人参与竞买,承租人的购买只是一种普通意义上的购买,无所谓优先之说。因此,承租人的优先购买权实质上是一种不确定的权利或机会权利。而期待权说的观点,并不能真正回答优先购买权的性质问题。 而形成权说的观点实际上给出租人强加了一种就房屋买卖合同的内容必须承诺的义务,近乎强制缔约,因而也是不妥当的。因为形成权是指权利人仅凭自己的行为即能引起某种民事权利产生、变更、消灭的权利。我国法律并没有赋予房屋承租人一方仅凭自己的单方意志就可以与出租人形成房屋买卖关系的权利,也即承租人并不能单方使房屋买卖合同发生变动,其优先购买权只是一种以承租房屋为基础的附从性权利。 同时,附条件属于法律行为附款,不能作为权利附款。即使权利应附条件,但依据民法理论,条件仅为约定的不确定事实,而不是法定事由。而房屋承租人的优先购买权属于法定事由,不能作为条件,不具备此条件,优先购买权尚不存在,根本不发生因此条件为停止条件而行使优先购买权的问题。所以,附条件形成权说的观点也有不当之处。 由上述承租人优先购买权是一种附从性权利、不确定权利或机会权利的事实可以看出,优先购买权也不符合物权说的观点。因为物权是指权利人直接支配物并排除他人干涉的权利。而房屋承租人对出租人房产享有的占有、使用权利并没有实质意义,即物权意义上的支配力。因此,物权说的观点也不能成立。 相反,承租人的优先购买权实质上应为一种附强制缔约义务的请求权或债权。因为请求权是指请求他人为一定行为或不为一定行为的权利,而房屋承租人请求出租人与之缔约的权利不仅是一种请求“取得权利的权利”,还在于该种权利是附随于房屋租赁关系的产生而发生的一种附从性权利、不确定权利或机会权利,且又是合同法对出租人所规定和附加的强制性义务。 因此,从这个意义上说,附强制缔约义务的请求权或债权说的观点更符合立法创设优先购买权的旨意和房屋承租人优先购买权的本质特征。 上例中,当B将租赁厂房出卖给C公司这一事实出现后,......余下全文>>

问题七:房屋卖给亲人,承租人有优先购买权吗

[案例回放]张大娘有两处住房,一处自住,一处租给了外地来连做生意的李某夫妇。由于张大娘的子女均在外地工作,多年来一直是妹妹一家人在照顾她,妹妹一家人生活困难,一直未能购房。考虑到今年二手房税费优惠,张大娘想把出租的这套房子卖给妹妹。该房市场价在45万元左右,张大娘同外地的子女商量后,决定以30万元价格把房子卖给妹妹,并到房产所办理了过户手续。可是三天前,李某夫妇找到张大娘,提出他们是承租人,有优先购买权。并声言如果张大娘不把房子卖给他们,就到法院去告。张大娘咨询,李某夫妇的要求有理吗?[案例分析]很多人认为只要出租人出卖租赁房屋,承租人就可以主张优先购买权,这种理解是错误的。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二十四条规定,具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:1. 房屋共有人行使优先购买权的;2. 出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;3. 出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;4. 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。律师表示,我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会,经济交往中,亲情关系往往是交换价值确定的重要因素,具有浓厚的人身色彩,与纯粹的买卖关系终究有所不同。《解释》立足国情,特别列出了出租人出卖房屋给近亲属的情况,排除承租人优先购买权。本案中,张大娘以远低于市场价格将房屋卖给妹妹,依《解释》规定,李某夫妇无权要求以相同的价格行使优先购买权。

问题八:租房合同到期了还有优先购买权吗?

优先购买权是指在相同的价格、支付方式、期限等同等条件下优先于他人购买的权利。享有房屋优先购买权的人包括房屋共有人和房屋激租人,房屋所有人出售出租房屋的,应当提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买的权利。

《民法通则若干意见》第118条规定:“出租人出卖房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋,承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效。”

如果你的房子卖掉了,租客又反悔想买你的房子,则他有理由起诉你损害了他的优先购买权,所以你最好是让他写下放弃优先购买权的协议。至于他担心会把他赶出去,完全没有必要,民法上有个原则:“买卖不破租赁”,就是说房子卖掉了,租赁仍将延续至合同结束的日期。

问题九:能否在合同中排除承租人的优先购买权?

不可我认为是可以的,既然优先购买权属于一种民事权利,合同的当事人放弃并没有违反法律禁止性的规定,是应当依照约定的。很有意思的一个问题了 。

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